Baugutachter finden

Einführung in die Rolle des Baugutachters

Der Baugutachter wird vielfach auch als Bausachverständiger, Sachverständiger oder als Gutachter bezeichnet. Im Grunde spielt es keine Rolle, welche Berufsbezeichnung genutzt wird, die Aufgaben und Verantwortlichkeiten sind die gleichen.

Definition und Aufgaben eines Baugutachters

Der Bausachverständige ist durch seine Kenntnisse in den verschiedenen Baubereichen der Experte im Bauwesen. Bereits bei der Planung kann ein Gutachter engagiert werden, da dieser je nach Spezialisierung in den Bereichen energieeffizientes Bauen und Umbauen bzw. Sanieren beraten kann. Vielfach werden bei größeren Bauvorhaben Bausachverständige hinzugezogen, um eine komplette Baubegleitung zu übernehmen.

Zu den Hauptaufgaben und den Verantwortlichkeiten der Sachverständigen gehört, dass sie nach der Fertigstellung von Bauabschnitten diese auf Mängel überprüfen. In der Regel geschieht dies, bevor mit dem nächsten Bauabschnitt begonnen wird, da sonst eventuell Mängel verdeckt und somit nicht mehr sichtbar sind. Des Weiteren wird der Gutachter sehr oft für die Bauabnahme engagiert. Seine Aufgabe in diesem Bereich ist es, versteckte Baumängel zu erkennen und eine Beseitigung in Auftrag zu geben.

Im Gegensatz zum Architekt oder Ingenieur überprüft der Bausachverständige, ob alle Arbeiten korrekt ausgeführt wurden. Architekten und Ingenieure kümmern sich in erster Linie um den organisatorischen Ablauf auf der Baustelle und sorgen somit dafür, dass die Arbeiten reibungslos ablaufen.

Wann ist ein Baugutachter erforderlich?

Es spielt keine Rolle, ob ein Neubau geplant ist oder eine Bestandsimmobilie saniert werden soll, für einen reibungslosen Ablauf ist neben der gründlichen Vorbereitung auch Fachwissen von großer Bedeutung. Dies erklärt, warum es ratsam ist, einen Bausachverständigen zu engagieren. Der Sachverständige kann durch seine Expertise helfen, Fehler am Bau zu vermeiden bzw. Mängel aufzudecken. Des Weiteren kann er bei einem Streitfall vor Gericht wertvolle Beweise liefern.

Grundsätzlich sollten Sanierungen von Anfang an von einem Bausachverständigen begleitet werden, da der Sachverständige die Baufamilie beratend unterstützen kann, wenn es um Fragen rund um die Energieeffizienz geht. Des Weiteren kann der Gutachter bei anstehenden Modernisierungsmaßnahmen Sanierungsvorschläge unterbreiten sowie wie im Vorfeld die entstehenden Kosten kalkulieren.

Beim Kauf oder Verkauf von Immobilien kann der unabhängige Gutachter den Wert der Immobilie beurteilen und entsprechend ein Gutachten erstellen. So können Investoren sicher sein, dass sie nicht die sprichwörtliche Katze im Sack gekauft haben und die Immobilien ihren Preis wert sind. Als Bausachverständiger kann er Mängel und Schäden erkennen, die einem Laien verborgen bleiben. Diese ziehen in der Folge teure Sanierungskosten nach sich, was wiederum den Wert der Immobilie mindert. Beim Verkauf von Immobilien erhalten die Verkäufer eine zuverlässige Hilfe, wenn es darum geht, einen realistischen Verkaufspreis festzusetzen.

Die verschiedenen Arten von Baugutachtern

Insbesondere im Bauwesen gibt es verschiedene Arten von Sachverständigen, die sich im Rahmen ihrer Ausbildung auf bestimmte Themen spezialisiert haben.

Allgemeine Baugutachter

Die Hauptaufgabe der Baugutachter liegt darin, Mängel und Schäden am Bau festzustellen und diese in einem Gutachten für den Auftraggeber zu dokumentieren. Des Weiteren kann ein Bausachverständiger Schäden am Bau einschätzen. Dabei spielt es keine Rolle, ob diese Schäden bereits beim Neubau oder erst später entstanden sind. Daraufhin berät der Sachverständige seinen Auftraggeber rund um die anfallenden Maßnahmen bzw. Sanierungsarbeiten. Nachfolgend eine kurze Zusammenfassung der typischen Aufgaben:

• Schäden beurteilen

• Schadensursache ermitteln

• Streitigkeiten fachlich klären sowohl gerichtlich als auch außergerichtlich

• Baubegleitung

• Bauprozess überwachen

• Beratung beim Kauf und Verkauf von Häusern

• Bewertung von Immobilien

Zu den möglichen Auftraggebern der Gutachter zählen:

• Eigenheim-Besitzer

• Käufer von Immobilien

• Bauunternehmen bzw. Bauträger

• Architekten

• Gerichte

• Anwälte

• Mieter und Vermieter

• Öffentliche Träger

• Banken und Versicherungen

Der Sachverständige sollte mindestens einen Handwerksberuf erlernt und einen Meisterbrief erworben haben. Des Weiteren sollte der Gutachter sich regelmäßig fortbilden und dies anhand von Zertifizierungen wie zum Beispiel DIN EN ISO/IEC 17024 und DIN ISO 9001:2008 nachweisen können.

Spezialisierte Baugutachter

Gutachter und Sachverständige können sich gezielt weiterbilden und so zum Experten für Sanierungen, Wasserschäden oder Schimmelbildung werden. Zusätzliche gibt es auch spezielle Gutachter und Sachverständige, die sich mit den verschiedenen Bauarten wie zum Beispiel Altbauten, Holzbau und dergleichen auskennen. Und last but not least ist der Energieeffizienz-Gutachter zu nennen. Dieser erarbeitet nach einer Bestandsaufnahme Vorschläge, um Schwachstellen in der Energieeffizienz zu beseitigen. Darauf basierend kann er die anfallenden Kosten ermitteln. Des Weiteren erstellt er eine detaillierte energetische Planung, wenn es um bestimmte Sanierungsmaßnahmen geht.

Qualifikationen und Zertifikate

Da die Berufsbezeichnung Gutachter bzw. Sachverständiger nicht rechtlich geschützt ist und sich jeder so nennen darf, sollte bei der Beauftragung darauf geachtet werden, dass der Experte sein Fachwissen anhand von Qualifikationen und Zertifikaten nachweisen kann.

Wichtige Qualifikationen

Neben der Ausbildung in einem handwerklichen Beruf mit Erwerb eines Meisterbriefs kann der Gutachter auch ein Ingenieurstudium im Bau- oder Baunebengewerbe absolviert haben. Des Weiteren ist beim Engagieren von Gutachtern darauf zu achten, dass sie bereits Berufserfahrung besitzen oder sich in ihrem Fachgebiet spezialisiert haben.

Zertifikate und Mitgliedschaften

Um sich als Gutachter oder Sachverständiger bezeichnen zu dürfen, ist der Nachweis besonderer Sachkunde zwingend erforderlich. Dieser Nachweis kann durch ein Fachstudium mit Abschluss oder mehrjährige Berufserfahrung erbracht werden.

Zusätzlich sollte der Gutachter oder Sachverständige über anerkannte Zertifizierungen. Verfügen. In Deutschland sind DIN EN ISO/IEC 17024 sowie DIN ISO 9001:2008.

In Deutschland sollten Gutachter und Sachverständige Mitglied in verschiedenen Fachverbänden sein, um ihre Qualifikation nachweisen zu können. Eine Mitgliedschaft im Bundesverband Deutsche Gutachter und Sachverständigen-Verband e.V. (DGuSV) sowie eine Mitgliedschaft in der DESAG zählen zu den bekanntesten in Deutschland. In der Schweiz sollten Gutachten in den Verbänden CEI, SIV und SEK/SVIT Mitglied sein, um als Gutachter anerkannt zu werden.

Wie findet man den richtigen Baugutachter?

• Recherche-Methoden: Hilfreich bei der Suche nach einem Gutachter sind neben dem Sachverständigenverzeichnis auch das Gutachter-Verzeichnis, die Kammerorganisation sowie die Datenbank des Bauherren Schutzbund e.V., welche die Sachverständigen gemäß dem PLZ-Bereich auflistet. Ebenfalls hilfreich bei der Suche nach einem Sachverständigen sind Handwerkskammern, der Bundesverband Sachverständiger sowie die verschiedenen Sachverständigenverbände, denen in der Regel die meisten Gutachter im Rahmen einer Mitgliedschaft angehören. Selbstverständlich können auch Architekten oder Bauunternehmen nach einem Gutachter gefragt werden, da diese oftmals in verschiedenen Projekten zusammengearbeitet haben. Auch Freunde, Familie und Bekannte sind eine Anlaufstelle bei der Suche nach einem Gutachter oder Sachverständigen. Ebenfalls hilfreich bei der Suche nach einem Baugutachter ist ein Blick auf die Seite der Hausbauexperten.

• Auswahlkriterien: Ein Fachgutachter spielt eine wichtige Rolle bei der Begutachtung von Gebäudeschäden, wie etwa Wasserschäden oder Brandschäden, und kann je nach Fachgebiet die richtige Schadenshilfe leisten. Für eine seriöse Auswahl sollten Bauherren auf Sachverständigenverzeichnis-Einträge achten oder ein Gutachterverzeichnis nutzen, das Fachleute aus der Nähe auflistet. Der DGuSV bietet eine Anerkennung für Gutachter, die die notwendigen Voraussetzungen und Fachkenntnisse mitbringen. Zudem sollten die anfallenden Kosten, wie die Servicepauschale, im Fall einer Begutachtung vorab geklärt werden, was auch über das JVEG geregelt werden kann.
  Neben seiner Erfahrung und seiner Fachkenntnis, die ein Sachverständiger mitbringen sollte, spielen auch Referenzen und Bewertungen der Auftraggeber aus zurückliegenden  Projekten eine entscheidende Rolle bei der Auswahl. Anhand dieser Bewertungen lässt sich erkennen, wie zufrieden die Auftraggeber mit der Arbeitsweise und dem Fachwissen des Experten waren und/oder wie der Gutachter mit schwierigen Situationen umgegangen ist. Selbstverständlich spielen, wie bereits erwähnt, bei der Auswahl des Sachverständigen dessen Kosten sowie seine Verfügbarkeit ebenso eine entscheidende Rolle. Erst wenn dies alles bekannt ist, können einige Gutachter in die engere Wahl genommen werden.

• Erstgespräch und Angebotsanfrage: Baufamilien sollten verschiedene Angebote anfordern, um diese zu vergleichen. Im Anschluss daran sollten Erstgespräche mit den Sachverständigen geführt werden. Bei diesem ersten Kontakt wird der Umfang des Auftrags festgelegt, um sich ein Bild über die Kapazitäten und das Fachwissen des Experten zu machen. Gleichzeitig entscheiden das Erstgespräch über Sympathie oder Antipathie zum Gutachter, was sehr wichtig ist, da ansonsten keine Vertrauensbasis aufgebaut werden kann.

Was kostet ein Baugutachter?

Die Kosten für den Sachverständigen oder Gutachter lassen sich nicht pauschal beziffern, da viele Faktoren den Preis beeinflussen können. Zum einen wäre dies die Größe vom Haus und zum anderen der Umfang und Aufwand der Baubegleitung und der dazugehörigen Untersuchungen. Auch die Erfahrung des Experten spielt bei den Kosten eine wichtige Rolle.

Neben den Stundensätzen können Gutachter auch Pauschalpreise berechnen. Nicht zu vergessen sind zusätzlich anfallende Pauschalen für Anfahrten, Porto- und Telefonkosten, für das Gutachten und wie bereits erwähnt für die verschiedenen spezifischen Leistungen.

Beim Kauf einer Immobilie ist mit Kosten von rund 300 Euro zu rechnen, wenn es nur um die Einschätzung des Gebäudezustandes geht. Deutlich kostenintensiver ist eine Baubegleitung, da dies mehr Aufwand erfordert. Baufamilien sollten hier mit ca. 2 % der Bausumme rechnen.

Sicherlich verursacht die Zusammenarbeit mit einem Gutachter erst einmal Kosten. Doch diese Kosten amortisieren sich im Laufe der Jahre, da eventuelle Baumängel oder Bauschäden frühzeitig erkannt wurden und keine kostenintensiven Folgekosten nach sich ziehen.

Ablauf eines Gutachterauftrags

Grundsätzlich läuft die Zusammenarbeit mit einem Gutachter immer nach dem gleichen Schema ab.

Auftragserteilung und Vorbereitung

Nach der Auftragserteilung werden die Sachverständigen ihre Aufträge entsprechend vorbereiten. Dies bedeutet, sie informieren sich im Vorfeld über das Projekt, da es einen deutlichen Unterschied macht, ob es sich um einen Hausbau oder ein Sanierungs-Projekt handelt. Die Sachverständigen stellen die nötigen Unterlagen zusammen, um dann vor Ort mit den nötigen Maßnahmen wie zum Beispiel einer Baubegleitung, einer Immobilienbewertung oder einer Energieberatung zu beginnen.

Durchführung der Begutachtung

Bei einer Immobilienbewertung wird nach der Besichtigung vom Sachverständigen eine Dokumentation bzw. ein Bericht über den Wert der Immobilie erstellt. Im Rahmen einer Energieberatung wird ein Sachverständiger eine energetische Planung erstellen, um im Anschluss daran die Kosten für die Maßnahmen zu ermitteln. Rund um den Hausbau bzw. der Bauabnahme wird ein Bausachverständiger ebenfalls eine Dokumentation erstellen, die er gegebenenfalls mit Fotos untermauert. Wenn erforderlich, wird ein Gutachten erstellt.

Nach dem Gutachten

Im Rahmen des Gutachtens bzw. der Dokumentation werden die Sachverständigen ihre Ergebnisse interpretieren und Handlungsempfehlungen aussprechen. Im Gutachten werden die Sachverständigen auf jedes Detail der Aufgabenstellung eingehen und offene Fragen beantworten.

Häufige Probleme und Lösungen

Insbesondere durch Missverständnisse oder durch Kommunikationsprobleme können bei der Zusammenarbeit mit einem Sachverständiger Probleme auftreten. Aus diesem Grund sollte bereits im Vorfeld der Umfang der Leistungen exakt besprochen und schriftlich fixiert werden.

Sollte es dennoch zu Streitigkeiten kommen, können diese oftmals durch die Unterstützung von Mediatoren oder einem Fachanwalt beigelegt werden.

Rechtliche Aspekte

Nicht nur ein Sachverständiger, sondern auch der Bauherr muss im Rahmen der Zusammenarbeit eine Reihe von Rechten und Pflichten einhalten. Die rechtlichen Rahmenbedingungen, die ein Sachverständiger einhalten muss, werden in Deutschland unter anderem durch das BGB sowie das Handelsgesetzbuch (HGB) und die spezifischen Gesetze wie zum Beispiel das Sachverständigen Rechtsänderungsgesetz geregelt.

Ebenfalls wichtig für die Zusammenarbeit ist die Haftung des Sachverständigen. Aus diesem Grund sollte ein Sachverständiger immer über eine Berufshaftpflichtversicherung verfügen, die ihn gegen verschiedenen Risiken absichert. Im Übrigen unterliegt ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger gegenüber seinem Auftraggeber einer vertraglichen Haftung nach §§ 634 Nr. 4, 228 Abs. 1 BGB.

Tipps zur Zusammenarbeit mit Baugutachtern

Um effektiv mit einem Baugutachter zusammenzuarbeiten, sollten die folgenden Tipps beachtet werden.

Effektive Kommunikation

Ein Sachverständiger muss in der Lage sein, erkannte Mängel exakt zu benennen und festzulegen, wie die Beseitigung zu erfolgen hat. Dazu ist es wichtig, dass er mit allen Baubeteiligten auf Augenhöhe spricht, damit diese die Anweisungen verstehen und umsetzen können.

Baufamilien sollten sich bei Fragen und Problemen direkt an den Gutachter wenden und gemeinsam nach einer Lösung suchen.

Optimale Vorbereitung

Als Sachverständiger sollte er sich auf einen anstehenden Gutachtertermin vorbereiten. Dies bedeutet, er sollte alle nötigen Unterlagen bereithalten.

Fazit

Mit einem öffentlich bestellten und unabhängigen Sachverständigen können Baufamilien ihre Schadenersatzansprüche gegenüber Handwerkern, der Versicherung oder dem Gericht leichter durchsetzen. Zusätzlich ist der Sachverständige in der Lage, Maßnahmen zur Reparatur oder zur Beseitigung von Mängeln zu empfehlen.

FAQ – Baugutachter finden