Nicht nur beim Hausbau, sondern auch beim Hauskauf kann der Bausachverständige Baufamilien vor unangenehmen Überraschungen und damit verbundenen zusätzlichen Kosten schützen. Wer sich jetzt die Frage stellt, was ein solcher Sachverständiger genau macht, bekommt in diesem Artikel Antwort auf viele offene Fragen.
Suchen Sie hier einen Bauschverständigen für Massivhäuser in ihrer Nähe. Bei der Planung und Umsetzung von Bauprojekten ist es unerlässlich mir einem qualifizierten Bausachverständigen zusammenzuarbeiten. Auf diese Weise lassen sich Baumängel bereits frühzeitig erkennen und entsprechend beseitigen.
Hausbauexperte ist bundesweit mit zahlreichen Bausachverständigen vertreten, welche sich auf die Kontrolle von Massivhaus-Baustellen spezialisiert haben. Sollten Sie ein Fertighaus bauen, empfehlen wir Ihnen die Bausachverständigen von Fertighausexperte zu kontaktieren.
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Kurz & Kompakt: Zusammenfassung
Aufgaben des Bausachverständigen: Er ist auf der einen Seite für die Bauüberwachung und auf der anderen Seite für die erforderliche Dokumentation zuständig. Anhand seines Fachwissens kann er Mängel vielfach früher erkennen als der Bauherr.
Die Suche nach einem geeigneten Bausachverständigen: Hilfreich sind das Sachverständigenverzeichnis, die verschiedenen Berufsverbände bzw. die Sachverständigenverbände und Kammern sowie Empfehlungen von Freunden, Bekannten und Behörden.
Bedeutung eines Sachverständigen beim Bauvorhaben: Zum einen kann durch ihn die Bauqualität sichergestellt werden und zum anderen ist er eine gute Hilfe, wenn es zu Rechtsstreitigkeiten kommt. Vielfach wird er dann vom Gericht als neutraler Gutachter bestellt.
Warum brauche ich einen Bausachverständigen?
In Fachkreisen wird der Sachverständige auch als Gutachter oder als Baubegleiter bezeichnet. Die Aufgaben eines Bausachverständigen sind breit gefächert, weshalb wir hierzu umfassend recherchiert haben. Anhand der verschiedenen Aufgaben wird auch klar, warum Baufamilien auf keinen Fall auf den Rat des Sachverständigen verzichten sollten.
Aufgaben des Bausachverständigen
Prüfung von Bauplänen: Rund um den Hausbau überprüft der Experte als Sachverständiger nicht nur die Kostenkalkulation, sondern bereits im Vorfeld die Baupläne. Nicht selten werden von Bauunternehmen in den Bauverträgen suboptimale Leistungen versprochen, die nicht durchführbar sind oder in den Bauplänen sind schwammige Formulierungen enthalten, mit denen der Laie nicht wirklich etwas anfangen kann. Der Bausachverständige kann den Bauherrn darauf hinweisen und ihm mit Rat und Tat zur Seite stehen, wenn das Gespräch mit der Baufirma ansteht.
Bauüberwachung: Im Rahmen der Bauüberwachung wird der Bausachverständige die Baustelle regelmäßig besichtigen. So kann er nicht nur den Baufortschritt dokumentieren, sondern auch eventuelle Mängel und Schäden frühzeitig erkennen.
Mängelbewertung: Werden Mängel oder Ähnliches entdeckt, wird der Bausachverständige diese bewerten und dokumentieren. Seine Dokumentation wird er mit Fotos untermauern. Im weiteren Verlauf wird der Gutachter die Mängel beseitigen lassen und in diesem Zusammenhang auch die Mängelbeseitigung überwachen, damit diese ordnungsgemäß durchgeführt wird.
Erstellung von Gutachten: Bausachverständige können rund um die Immobilien verschiedene Gutachten erstellen. So kann das Gutachten beim Kauf von Immobilien die zukünftigen Hausbesitzer auf notwendige Renovierungs- und Sanierungsarbeiten hinweisen, damit diese die weiteren anfallenden Kosten besser planen können. Auch bei einem Neubau kann ein Gutachten notwendig sein, wenn es zu Unstimmigkeiten mit den Handwerkern kommt und diese gerichtlich geklärt werden müssen.
Wann wird ein Bausachverständiger benötigt?
Der Bausachverständige ist immer der Ansprechpartner, wenn es um die Bewertung von Immobilien geht. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um einen Neubau, einen Umbau oder eine Sanierung handelt. Schäden können sowohl während des Neubaus auftreten, als auch erst im Laufe der Jahre zeigen.
Menschen, die in Erwägung ziehen, eine Immobilie zu kaufen, sollten sich die Meinung eines Sachverständigen einholen. Dies gilt insbesondere beim Kauf von älteren Immobilien, aber auch für den Kauf eines relativ neuen Hauses kann die Meinung des Experten von Fehlkäufen schützen, da nicht mit Sicherheit gesagt werden kann, ob es beim Hausbau zu Baupfusch oder dergleichen gekommen ist. Vielfach sind Schäden für den Laien auf Anhieb nicht erkennbar.
Kommt es nach dem Hausbau zu Streitigkeiten mit dem Bauträger, sollten Hausbesitzer sich nicht scheuen, einen Bausachverständigen zu engagieren. Dieser wird ein Gutachten erstellen, welches auch vor Gericht Bestand hat und der Baufamilie zu ihrem Recht verhilft.
Vor- und Nachteile eines Bausachverständigen
Vorteile:
- Frühe Mängelerkennung: Ein Bausachverständiger erkennt Baumängel oder Schäden oft frühzeitig, die für den Laien nicht sichtbar sind, und schützt so vor teuren Reparaturen in der Zukunft.
- Fachkompetenz: Durch sein fundiertes Wissen in Bauplanung, Bauüberwachung und Bauausführung kann der Sachverständige sicherstellen, dass alle Bauleistungen nach den geltenden Normen und Vorschriften durchgeführt werden.
- Schutz vor Fehlkäufen: Beim Hauskauf kann der Bausachverständige durch eine Gebäudeprüfung oder Baugutachten feststellen, ob versteckte Mängel oder Altlasten vorhanden sind, und so vor Fehlentscheidungen bewahren.
- Baubegleitung: Während des Hausbaus bietet eine kontinuierliche Baubegleitung durch einen Sachverständigen die Sicherheit, dass alle Arbeiten korrekt ausgeführt werden und die Bauqualität gewährleistet ist.
- Rechtsstreitigkeiten vermeiden: Der Bausachverständige kann bei Rechtsstreitigkeiten mit Bauunternehmen oder Handwerkern als neutraler Gutachter fungieren und durch Gutachten zur Klärung beitragen.
- Vermeidung von Mehrkosten: Durch die regelmäßige Überprüfung von Bauplänen und die Bauüberwachung lassen sich unerwartete Mehrkosten aufgrund von Baufehlern oder mangelhafter Bauausführung vermeiden.
Nachteile:
- Zusätzliche Kosten: Die Beauftragung eines Bausachverständigen verursacht zusätzliche Kosten, die je nach Leistungsumfang und Projektgröße variieren. Diese Investition kann jedoch durch das Einsparpotenzial bei der Vermeidung von Baumängeln gerechtfertigt sein.
- Zeitaufwand: Die Zusammenarbeit mit einem Bausachverständigen kann den Planungs- und Bauprozess verlängern, da regelmäßige Baustellenbesuche und Gutachten Zeit in Anspruch nehmen.
- Unterschiedliche Qualifikationen: Nicht jeder Bausachverständige ist in allen Bereichen des Hausbaus oder Hauskaufs spezialisiert. Es ist wichtig, auf die Spezialisierung und die Erfahrung des Sachverständigen zu achten, insbesondere in Bezug auf Altbau, Sanierung oder Neubau.
- Verfügbarkeit: In stark nachgefragten Regionen kann es schwierig sein, schnell einen qualifizierten Sachverständigen zu finden, was den Bau- oder Kaufprozess verzögern könnte.
Welche Qualifikationen sollte ein Bausachverständiger haben?
Für Baufamilien ist es ratsam, sich vor einer endgültigen Entscheidung für einen Experten über dessen Erfahrung, Ausbildung und Qualifizierung zu informieren.
Ausbildung und Zertifizierung
Der Sachverständige sollte eine Ausbildung zum Handwerksmeister oder Techniker absolviert haben. Ebenso ist es möglich, dass er über ein abgeschlossenes Ingenieurstudium im Bau- oder Baunebengewerbe bzw. der Architektur verfügt. Von Vorteil sind auch zusätzliche Weiterbildungen, die der Experte im Laufe seiner Berufsbahn absolviert hat. Dazu gehört unter anderem die Sachverständigenprüfung.
Erfahrung
Der Sachverständige sollte nicht nur über eine abgeschlossene Ausbildung verfügen, sondern auch Erfahrung auf seinem Gebiet mitbringen. Je nach Einsatz sollte der Experte sich spezialisiert haben, denn es macht einen deutlichen Unterschied, ob der Sachverständige einen Neubau begutachten soll oder ob es um eine Altbausanierung geht.
Neben der Ausbildung des Experten sollte dieser auch Zertifizierungen wie zum Beispiel ISO/IEC 17024 und ISO 9001:2008 vorweisen können.
Des Weiteren ist es nicht unwichtig, wie lange der Experte in seinem Beruf als Sachverständiger tätig ist und wie viele Projekte er bereits erfolgreich abgeschlossen hat.
Mitgliedschaften in Verbänden
Der Gutachter sollte Mitglied in verschiedenen Verbänden sein. Dazu zählen der Gutachter- und Sachverständigen-Verband, der Bundesverband Deutscher Bausachverständigen, der Verband Privater Bauherren (VPB) sowie in den verschiedenen Ingenieurkammern. Ein vereidigter Fachgutachter mit der passenden Berufsbezeichnung und Eintrag im Gutachterverzeichnis kann in seinem Fachgebiet nicht nur Baumängel und Gebäudeschäden bewerten, sondern auch Schadenshilfe bei Wasserschäden leisten, während er die Voraussetzungen der IHK und DGUSV erfüllt und Kostenbegriffe gemäß JVEG sowie die Anerkennung von Versicherungen berücksichtigt.
Wie finde ich einen geeigneten Bausachverständigen?
Bei der Suche nach einem passenden Sachverständigen sind Baufamilien oftmals überfordert. Neben der Suche im Sachverständigenverzeichnis, welches oftmals nach PLZ-Bereich sortiert ist, gibt es auch noch weitere Möglichkeiten eine endgültige Auswahl und Entscheidung zu treffen.
Empfehlungen
Sowohl Freunde, Bekannte und Verwandte können Empfehlungen zu Gutachtern aussprechen. Diese Erfahrungen mit dem Gutachter sind oftmals die ersten Grundlagen für eine vertrauensvolle Zusammenarbeit.
Auch Bauträger, Bauunternehmen, Architekten und Baubehörden können Empfehlungen zu einem Sachverständigen aussprechen, da sie oftmals schon viele Jahre mit dem Experten zusammenarbeiten oder aber eine Reihe von Projekten gemeinsam betreut haben.
Internetrecherche
Sehr beliebt bei der Sachverständigensuche sind die verschiedenen Bewertungsportale sowie die unterschiedlichen Branchenverzeichnisse im Internet. Baufamilien können hier anhand von Erfahrungsberichten und den daraus resultierenden Immobilienbewertungen einen ersten Eindruck vom Gutachter sowie zu seiner Arbeitsweise und seinen Fachkenntnissen bekommen.
Verband der Sachverständigen für Schäden an Gebäuden (VDB):
In der Regel sind Sachverständige Mitglied in einem oder mehreren Berufsverbänden. Die meisten Gutachter lassen sich auch bei der zuständigen Industrie- und Handelskammer als Fachmann im Bauwesen in deren Datenbank eintragen. Auch die lokalen Handwerkskammern sind eine gute Anlaufstelle, wenn es um die Suche nach einem Experten im Bauwesen geht.
Worauf muss ich bei der Auswahl achten?
Spezialisierung: Auftraggeber sollten bei der Auswahl des Experten darauf achten, dass dieser über ausreichend Erfahrung in seinem Fachgebiet, auf das er sich spezialisiert hat, nachweisen kann.
Kosten: Üblicherweise wird der Sachverständige seine Leistungen im Stundenlohn abrechnen. Nur selten wird ein Pauschalpreis verlangt. Baufamilien sollten sich außerdem bewusst machen, dass viele Sachverständige eine Grundgebühr berechnen, um so ihre allgemeinen Kosten rund um den Auftrag sowie die Kosten für eine erste Beratung der Auftraggeber abdecken. Zusätzlich können weitere Kosten anfallen. Dazu zählen neben den Anfahrtspauschalen auch die Kosten für spezielle Untersuchungen, Labortests und dergleichen. Solche Zusatzkosten sollten von Anfang an im Vertrag mit dem Gutachter fixiert werden.
Versicherung: Grundsätzlich sollte der Sachverständige über eine Berufshaftpflichtversicherung verfügen. Diese deckt alle Vermögens-, Sach- und Personenschäden rund um einen Auftrag ab.
Vertrauenswürdigkeit: Zu den wesentlichen Tipps rund um die Sachverständigensuche gehören das Einholen von Referenzen sowie die Vertrauenswürdigkeit des Experten. Die Referenzen vermitteln der Baufamilie einen ersten Eindruck rund um den Sachverständigen sowie dessen Fachwissen und seine Arbeitsweise. Ebenso wichtig wie Referenzen ist das persönliche Gespräch zwischen dem Auftraggeber und dem Gutachter. Da die Zusammenarbeit viel Vertrauen erfordert, muss schon vor der Beauftragung klar sein, dass die beiden Parteien vertrauensvoll zusammenarbeiten können und dass die Chemie zwischen den Parteien stimmt.
Der Auftrag an den Bausachverständigen
Leistungsumfang: Sobald Baufamilien sich für einen Gutachter entschieden haben, sollten sie mit ihm einen Vertrag unterschreiben. Im Vertrag sollte eine detaillierte Aufstellung der gewünschten Leistungen enthalten sein, damit es später nicht zu Unstimmigkeiten in Bezug auf den Leistungsumfang kommt. Dabei ist es wichtig, dass jedes noch so kleine Detail schriftlich fixiert wird.
Kostenvoranschlag: Die Kosten für den Gutachter hängen immer vom Aufwand des jeweiligen Projekts ab. Allerdings fließen auch die Größe des Projekts, die Region sowie die Qualifikation des Experten in die Kostengestaltung mit ein. Aus diesem Grund sollte immer ein kompletter Kostenvoranschlag erstellt werden. Darin enthalten sind neben dem Stundenlohn auch die Kosten, welche zur Gutachtenerstellung anfallen. Des Weiteren sollte der Kostenvoranschlag auch über Zusatzkosten für spezielle Untersuchungen oder Labortests informieren. Nicht vergessen werden dürfen eventuelle Anfahrtspauschalen.
Vertragsgestaltung: Der Sachverständige kann mit der Baufamilie zwei Arten von Vertrag abschließen. Zum einen kann er einen vorgefertigten Mustervertrag verwenden und zum anderen kann er den kompletten Vertrag mit allen Details und allen Vereinbarungen selbst ausarbeiten und erstellen. In jedem Fall sollte der Vertrag zwischen den beiden Parteien schriftlich fixiert werden. Baufamilien sollten sich bei Unsicherheiten von einem unabhängigen Experten beraten lassen, bevor sie den Vertrag mit dem Gutachter unterzeichnen.
Die Zusammenarbeit mit dem Bausachverständigen
Kommunikation: Der Bauherr sollte sich regelmäßig mit dem Bausachverständigen austauschen bzw. auf der Baustelle treffen. Dabei ist es wichtig, dass der Gutachter das Geschehen auf der Baustelle dokumentiert und wenn nötig anhand von Fotos festhält.
Baubegleitung: Im Rahmen der Baubegleitung sollten regelmäßige Vor-Ort-Termine des Baugutachters auf der Baustelle stattfinden, an denen auch der Bauherr teilnehmen kann. Nur so lassen sich Mängel frühzeitig erkennen und eine entsprechende Mängelbeseitigung einfordern.
Gutachten: Sowohl beim Kauf als auch beim Verkauf einer Immobilie wird der Experte ein Wertgutachten erstellen, um so den tatsächlichen Wert der Immobilie darzulegen. Rund um den Neubau erhalten Baufamilien anhand eines Baugutachtens detaillierte Angaben zum Baufortschritt. Vielfach verlangen Banken für die Zusage einer Baufinanzierung ebenfalls ein Baugutachten. Üblicherweise werden Gutachten in vier Teile gegliedert. Dazu zählen das Deckblatt, die allgemeinen Angaben zum Projekt sowie die Aufgabenstellung, die Dokumentation der Daten und des Sachverhalts sowie last but not least eine Zusammenfassung und die Beantwortung von nötigen Fragen.
Kosten eines Bausachverständigen
Die Kosten für den Sachverständigen hängen von verschiedenen Faktoren ab. Im Folgenden möchten wir Baufamilien die entsprechenden Informationen zu den Kosten geben.
Faktoren, die die Kosten beeinflussen
Die Kosten können nicht pauschal beziffert werden, da sie zum einen von der Größe des Projekts und dem Umfang der Leistungen sowie den regionalen Gegebenheiten abhängen. Wird der Sachverständige für die komplette Betreuung rund um den Hausbau engagiert, dann ist dies teurer, als wenn er nur bestimmte Teilbereiche beim Bauvorhaben überprüft. Dies erklärt auch, warum der Leistungsumfang im Vertrag fixiert werden muss. Des Weiteren werden die Kosten von den Erfahrungen des Sachverständigen bestimmt. Ein erfahrener Gutachter mit einem großen Büro im Hintergrund ist in den meisten Fällen teurer, als wenn mit einem sogenannten Einzelkämpfer zusammengearbeitet wird.
Finanzierung
Auch wenn die Kosten auf den ersten Blick sehr hoch erscheinen, sollten Baufamilien sich nicht vorschnell gegen den Fachmann im Bauwesen entscheiden. Laut dem Bauherren-Schutzbund e.V. amortisieren sich die Kosten schnell wieder. Gerade bei Neubauten müssen rund 66 % aller Baufamilien zwischen 1.000 und 5.000 Euro für die Beseitigung von Baumängeln zahlen. In 25 % liegen die Kosten zwischen 5.000 und 15.000 Euro und bei 10 % sind es sogar zwischen 15.000 und 50.000 Euro. Macht man sich dies bewusst, dann lohnen die Kosten für den Gutachter, da sie auch Teil der Finanzierung rund um den Hausbau sind.
Fazit
Gerade bei Streitigkeiten rund um ein Bauvorhaben kann die Zusammenarbeit mit einem Gutachter von Vorteil sein. Der Baugutachter kann mit seinem Fachwissen in den verschiedenen Fachbereichen Probleme und die daraus resultierenden Zusammenhänge leichter erkennen als der Laie.
Bei der Suche nach einem solchen Fachmann sollten die Details rund um das Anliegen klar sein, denn der Experte sollte immer nach seiner Spezialisierung ausgewählt werden. Hilfreich bei der Suche sind die verschiedenen Sachverständigenorganisationen sowie der Bundesverband deutscher Bausachverständige. Auf deren Internetseite werden die Ansprechpartner gemäß ihrem Wissen übersichtlich aufgeführt, sodass leicht anhand der Kontaktdaten ein Kontakt zum Baugutachter hergestellt werden kann.
FAQs zum Thema Bausachverständiger
Der Experte kann sowohl zur Beratung rund um den Hauskauf als auch beim Neubau eines Hauses hinzugezogen werden. Selbst bei einer Sanierung oder bei Modernisierungsmaßnahmen ist es ratsam, einen Fachmann zurate zu ziehen.
Sehr hilfreich bei der Expertensuche sind Berufsverbände, Empfehlungen von Bauexperten sowie die verschiedenen Online-Plattformen. Ein geeigneter Fachgutachter sollte im Gutachterverzeichnis oder einem Sachverständigenverband gelistet sein und die nötigen Voraussetzungen wie die Anerkennung durch die IHK oder DGUSV erfüllen. Erfahrung in Gebäudeschäden, Baumängel und Wasserschäden ist ebenso wichtig.
Das Honorar für den Gutachter lässt sich nicht pauschal beziffern, denn es ist von einer Reihe von Faktoren abhängig. Dazu zählen der Umfang der Leistungen, die Größe des Projekts, sowie die Qualifikation des Fachmanns.
Zu den Aufgaben zählen nicht nur die Begutachtung einer Immobilie, sondern auch die Baubegleitung und die Beratung der Baufamilie sowie das Erstellen von Bau- und Wertgutachten.
Ein vereidigter Bausachverständiger benötigt eine Anerkennung durch die IHK oder DGUSV, Erfahrung im Fachgebiet Gebäudeschäden und Schadenshilfe sowie die Kenntnis relevanter Kostenbegriffe nach JVEG.
Ein Fachgutachter, der im Gutachterverzeichnis eingetragen ist, kann durch ein Schadensgutachten die Ursache und den Wert des Schadens ermitteln. Die Schadenshilfe erfolgt nach den festgelegten Kostenbegriffen gemäß JVEG, um den Schaden zu bewerten und zu beheben.
Ja, viele Fachgutachter bieten neben der Erstellung von Schadensgutachten auch Energieberatung an, um den Wert und die Effizienz von Gebäuden zu verbessern. Achte darauf, dass der Gutachter im Gutachterverzeichnis mit der richtigen Berufsbezeichnung geführt wird.
