Hausbau

Hausbau Phasen

Der Hausbau und somit der Traum von den eigenen vier Wänden lässt sich nicht von einem Tag auf den anderen realisieren. Die fünf verschiedenen Phasen beim Hausbau müssen sorgfältig geplant werden. Im Folgenden möchten wir jede einzelne Bauphase vorstellen und aufzeigen, was Bauherren beachten müssen, damit es beim Hausbau nicht zum Fiasko kommt.

Orientierung

In der Orientierungsphase werden die verschiedenen Möglichkeiten rund um den Hausbau sondiert. Dabei wird unter anderem überlegt, welches Haus sowohl zum Budget als auch zu den Vorstellungen passt. Aus diesem Grund wird die Orientierungsphase nochmals unterteilt in das Sammeln von Informationen sowie die Frage, ob ein Haus gebaut oder lieber gekauft wird.

Informationen sammeln

Die zukünftigen Baufamilien beginnen Informationen rund um den Hausbau zu sammeln. Nur so kann herausgefunden werden, ob der Traum von den eigenen vier Wänden in Erfüllung gehen kann. Dabei wird überlegt, ob der Hausbau mit einem Architekten oder mit einem der zahlreichen Hausanbieter realisiert werden soll. Dazu werden die ersten Beratungsgespräche geführt, sodass ein Gefühl für die Arbeitsweise von Architekt bzw. Anbieter entsteht. Bauherren können sich so die Unterschiede am besten klarmachen und können die verschiedenen Leistungen beim Haus bauen einordnen und vergleichen. Im Schnitt werden zwischen 3 und 6 Beratungsgespräche dieser Art geführt, bevor es an die Frage Haus bauen oder kaufen geht.

Haus bauen oder kaufen?

Die Frage, ein Haus zu bauen oder doch zu kaufen, ist in der Orientierungsphase sehr wichtig. Mit dem Bau eines Hauses haben Baufamilien gewisse Gestaltungsfreiheiten und können ihre individuellen Vorstellungen vom Traumhaus in die Tat umsetzen. Im nächsten Schritt wird geklärt, ob der Hausbau sofort beginnen soll oder ob das Ganze auf später verschoben wird. Entscheiden sich Baufamilien für den sofortigen Hausbau, gibt es verschiedene Möglichkeiten, das Bauvorhaben in die Tat umzusetzen. Der Bauträger bietet ein Gesamtpaket. Dies bedeutet, er stellt das Grundstück und ist für den Hausbau verantwortlich. Bei einem Generalunternehmer stellt der Bauherr das Grundstück und trägt dabei gewisse Risiken, die sich durch die Beschaffenheit des Baugrundes ergeben. Der Generalunternehmer kümmert sich nur um den Hausbau. Dazu zählen je nach Ausbaustufe der Rohbau sowie der Innenausbau. Der Architekt dagegen liefert lediglich den Entwurf des Hauses nach den Wünschen der Bauinteressenten und muss vom Bauherrn beauftragt werden.

Entscheidung

Ist die Wahl auf den Hausbau gefallen, geht es an die nächsten Schritte auf dem Weg zum Traumhaus. Dabei geht es nicht nur um das passende Grundstück, sondern auch um den Haustyp sowie den richtigen Baupartner.

Grundstück finden

Die Grundstückssuche ist eine der wichtigsten Entscheidungen beim Hausbau. Es müssen nicht nur die baulichen Vorgaben aus dem Bebauungsplan beachtet werden, sondern die zukünftigen Hausbesitzer müssen sich sowohl über die Lage des Grundstückes als auch die Verkehrsanbindungen und die Nachbarschaft informieren.

Bevor es an die Suche des passenden Baugrundstücks geht, muss der eigene Finanzrahmen festgelegt werden. Wurde das passende Grundstück gefunden, bei dem Lage, Größe, Infrastruktur und mögliche Störquellen überprüft wurden, ist es ratsam, ein Baugrundgutachten in Auftrag zu geben, bei dem die Bodenbeschaffenheit festgestellt wird. Anschließend muss die Bebaubarkeit geprüft werden, denn nicht jedes Traumhaus ist auf jedem Grundstück erlaubt. Schließlich muss der Erschließungsgrad der Grundstücke überprüft werden, denn das Bauvorhaben kann nur bei einem vollständig erschlossenen Grundstück starten. Und zu guter Letzt geht es um den Kaufpreis, der je nach Lage und Region deutlich variieren kann. Hilfreich hierzu ist der aktuelle Bodenrichtwert, denn er bietet eine gute Verhandlungsbasis zwischen Käufer und Verkäufer. In diesem Zusammenhang dürfen die Nebenkosten rund um den Grundstückskauf nicht außer Acht gelassen werden, denn diese sind wichtiger Bestandteil für die Finanzierung. Erst, wenn diese Fragen alle geklärt sind, kann der Kaufvertrag aufgesetzt werden. Das Ganze endet dann mit der notariellen Beurkundung und dem Eintrag ins Grundbuch. Jetzt steht dem Hausbau praktisch nichts mehr im Wege.

Haustyp auswählen

Mit den Haustypen wird allerdings nicht nur die Frage nach einem Fertighaus oder einem Massivhaus geklärt. Mehr als 70 % aller Bauherren wünschen sich den Klassiker beim Hausbau, ein frei stehendes Einfamilienhaus. Es gibt allerdings auch eine Reihe von guten Gründen, die gegen ein solches Haus sprechen. Neben dem Einfamilienhaus ist auch das Reihen- oder Doppelhaus mit direkten Nachbarn sehr beliebt.

Auf der Wunschliste der zukünftigen Hausbesitzer stehen für das Traumhaus auch

• Stadtvilla

• Bungalow

• Pultdachhaus

• Friesenhaus

• u.v.m.

In einem Musterhauspark können sich Baufamilien nicht nur die verschiedenen Haustypen anschauen, sondern auch wichtige Informationen dazu sammeln. In jedem Fall sollte kein Haustyp grundsätzlich ausgeschlossen werden, solange er nicht genauer begutachtet wurde. Grundsätzlich müssen sich alle Beteiligten einig sein und sich genau überlegen, was ihnen gefällt und was sie sich vom neuen Eigenheim erwarten.

Soll der Einzug in das neue Haus schnell vonstattengehen, dann bieten sich die verschiedenen modernen Fertighäuser an, denn diese bringen in der Regel eine Zeitersparnis von 3 Monaten beim Bau des Hauses mit. Familien, die mit ihrer Familienplanung noch nicht abgeschlossen haben, sind mit einem Containerhaus oder Modulhaus gut bedient, denn diese Häuser können ohne Weiteres ergänzt werden. Steht von Anfang an fest, dass das Haus auch noch im hohen Alter selbst genutzt werden soll, dann muss der Fokus auf altersgerechtes und vor allen Dingen barrierefreies Wohnen gelegt werden. Die Lösung ist hier der Bungalow mit seinen vielen Möglichkeiten. Wer Geld sparen möchte und zudem handwerklich geschickt ist, sollte sich für ein Ausbauhaus entscheiden, denn hierbei werden viele Arbeiten der Innenausstattung in Eigenleistung vom Bauherren übernommen.

Baupartner finden

Wurde der passende Haustyp gefunden, dann geht es auf die Suche nach einem Baupartner. Entscheidend hierbei ist, welcher Bauträger das optimale Konzept für das neue Haus bietet. Um den richtigen Hausanbieter zu finden, lohnt ein Blick in die Baufirmenübersicht. Dort sind sowohl regional als auch überregional zahlreiche Holzhaus-, Massiv- und Fertighausanbieter gelistet. Eine weitere Hilfe sind der Verband Privater Bauherren, der Bauherren-Schutzbund, Architektenkammern und der Verbraucher-Schutzverein Wohnen im Eigenheim e.V.

Sobald einige der Hausanbieter in die engere Wahl kommen, müssen Termine vereinbart werden, um einen ersten Eindruck von dem Bauunternehmen zu bekommen und um festzustellen, ob die Chemie stimmt. Sowohl das Bauchgefühl der Baufamilien ist wichtig, als auch die Meinungen und Erfahrungen von anderen Häuslebauern.

Fällt der Entwurf eines Baupartners sehr günstig aus, dann ist es ratsam, die Baubeschreibung und den Bauvertrag für das Traumhaus nochmals gründlich zu lesen und notfalls auch die Beratung mit einem Sachverständigen zu suchen.  Ein paar sehr wichtige Fragen müssen dazu im Vorfeld geklärt sein:

• Was enthält der Bauvertrag im Einzelnen?

• Wie werden Extras rund um das Eigenheim abgerechnet?

• Wie sieht die Basis-Ausstattung bei einem Fertighaus aus?

• Welche Baustoffe kommen zum Einsatz?

Baufamilien sollten sich auch von dem Baupartner nicht unter Druck setzen lassen, denn die Entscheidung zum Hausbau ist essentiell und darf nicht übereilt getroffen werden. Drängt der Baupartner zu einem Abschluss, dann ist er vermutlich nicht der Richtige und es lohnt weiter zu suchen.

Planung

Die Vorstellungen vom neuen Haus nehmen Gestalt an. Die nächsten wichtigen Schritte beim Hausbau sind die passende Baufinanzierung zu finden, den Bebauungsplan nicht nur zu lesen, sondern ihn auch zu verstehen, um dann die Raumaufteilung vornehmen zu können.

Baufinanzierung finden

Auch wenn der Hausbau aktuell günstig erscheint, sollte ein Haus nur gebaut werden, wenn ein großer Teil aus Eigenmitteln (Eigenkapital und Eigenleistung) beigesteuert werden kann oder wenn auf ein entsprechend gutes Haushaltseinkommen gebaut werden kann.

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, die Lücke zwischen Eigenkapital und endgültiger Bausumme zu decken. In den meisten Fällen kommt der Kredit von der Bank, der Bausparkasse oder der Versicherung infrage. Verschiedene Kreditanstalten wie zum Beispiel die KfW geben auch Geld für den Hausbau bzw. unterstützen die Baufamilien mit einer entsprechenden Förderung.

Um die richtige Finanzierung zu finden, ist Geduld gefragt. Verschiedene Banken sollten miteinander verglichen werden, bevor die Entscheidung für einen Partner fällt. Für die Finanzierung ist es außerdem wichtig, dass die gesamten Kosten rund um den Hausbau sowie die anfallenden Forderungen abgedeckt sind. Nur so lässt es sich entspannt dem Baubeginn entgegensehen.

Ebenso wichtig bei der Baufinanzierung ist das Verhandlungsgeschick mit den Banken. Auf keinen Fall dürfen sich Baufamilien auf zu große Abschlagssummen einlassen, auch wenn dann die Baufinanzierung schneller dem Ende entgegengeht. Durch unvorhersehbare Ereignisse kann es ansonsten schnell zu Problemen kommen. Die monatlichen Raten müssen immer so gewählt werden, dass der Verdiener der Familie sie problemlos allein tragen kann, denn nur so bleibt die Finanzierung für das Haus gesichert.

Bebauungsplan lesen und verstehen

Den Bebauungsplan zu lesen und zu verstehen ist ein sehr wichtiger Meilenstein auf dem Weg zum eigenen Haus, denn oft setzt der Bebauungsplan den Träumen beim Hausbau ein jähes Ende. Gemeinden legen im Bebauungsplan fest, wie ein Grundstück bebaut wird, welche Eigenschaften das Haus haben muss und welche Abstände auf den Grundstücken einzuhalten sind.

Grundlage für die Inhalte des Bebauungsplans sind § 9 des Baugesetzbuches (BauGB) sowie die Baunutzungsverordnung (BauNVO). Bauherren müssen sich an die Vorgaben aus dem Bebauungsplan halten. Ausnahmen zum Bebauungsplan werden von den Gemeinden nur sehr selten gewährt, was wiederum auch Sicherheit für die Zukunft bietet.

Im Bebauungsplan wird genau geregelt, welche Grundfläche bebaut werden darf und wie viele Vollgeschosse ein Haus bei einer bestimmten Höhe haben darf. Wichtig hierbei sind die Grundflächenzahl (GRZ) und die Geschossflächenzahl (GFZ).

Schon vor Baubeginn kann der Bebauungsplan bei der Gemeinde eingesehen werden. Dies geschieht entweder vor Ort oder mittlerweile auch sehr oft über das Internet.

Raumaufteilung

Abhängig von dem Budget, dem Grundstück und den baulichen Vorschriften gibt es keine Grenzen, wenn es um die Raumaufteilung in den Häusern geht. Dazu muss im Vorfeld geklärt werden, wie groß der Platzbedarf innerhalb des Traumhauses ist. Außer den üblichen Gemeinschaftsräumen wie Wohnzimmer, Küche und Bad sollte jeder Bewohner einen persönlichen Rückzugsort haben. Des Weiteren muss auch an die Zukunft gedacht werden, eventuell müssen die Immobilien barrierefrei und altersgerecht geplant werden.

Für ein Haus werden folgende Raumgrößen empfohlen:

• Wohnzimmer mit Essbereich: 35 bis 45 qm

• Küche: 10 bis 20 qm

• Schlafzimmer: 15 qm

• Kinderzimmer: 10 bis 12 qm

• Arbeitszimmer: 10 bis 15 qm

• Bad: ab 10 qm

• Flur: ab 5 qm

Dazu kommen Gästezimmer, Gäste-WC, Stauräume, Platz für die Haustechnik sowie individuelle Räume.

Die Erfahrung zeigt, dass bei der Raumaufteilung darauf geachtet werden soll, dass Räume nach Nutzung und Funktion in einzelne Bereiche gruppiert werden. Dies sorgt in der Realität für kurze Wege und mehr Ruhe. Daher gehören Küche und Esszimmer sowie Schlafzimmer und Bad zusammen.

Abschluss

Bevor der Bauvertrag unterschrieben wird, muss der Bauablaufplan stehen. Erst dann können Bauherren voller Zuversicht in die Zukunft blicken.

Werkvertrag unterschreiben

Im Werkvertrag bzw. dem Bauvertrag zwischen Bauherr und Bauträger werden alle Leistungen exakt beschrieben, die die Baufirma erbringen muss. Daher müssen Bauherren den Vertrag gründlich prüfen, um zu wissen, ob alles nach ihrer Vorstellung berücksichtigt wurde. Dabei müssen Bauherren sich auch klar machen, dass es eine Reihe von Leistungen gibt, die im Werkvertrag extra aufgeführt werden müssen. Bestehen Unsicherheiten, dann bietet sich die Klärung mit einem Bausachverständigen oder einem Fachanwalt für Immobilien an.

Sind alle Vertragsmodalitäten geklärt, steht mit der Unterschrift des Bauherrn dem Hausbau nichts mehr im Wege. Jetzt können die offiziellen Bauanträge für Haus, Garage und Carport gestellt werden.

Bauablauf planen

Jeder Tag auf der Baustelle kostet bares Geld und belastet das Budget des zukünftigen Hausbesitzers. Damit alle Gewerke beim Hausbau zeitlich koordiniert werden können, muss ein Bauablaufplan erstellt werden. Darin wird für den gesamten Bauzeitraum genau festgelegt, wer für was zuständig ist und wann Arbeiten abgeschlossen sein müssen. Im Übrigen muss im Bauablaufplan auch der Fertigstellungstermin für das Haus stehen. Sicherlich ist kein Bauablaufplan in Stein gemeißelt, denn es kann immer wieder zu Verzögerungen kommen. Aus diesem Grund müssen auch sogenannte Pufferzeiten eingeplant werden.

Bau

Sobald der erste Spatenstich erfolgt ist, kann der Fortschritt beim Hausbau kontinuierlich beobachtet werden.

Nachdem der Rohbau steht, geht es an den Innenausbau. Beim Ausbauhaus ist jetzt die Eigenleistung des Bauherrn gefragt. Beim bezugsfertigen Haus müssen die neuen Besitzer nur noch warten, bis nach der Fertigstellung des Hauses der Tag des Einzugs feststeht.

Wichtig dabei ist, dass die Bauabnahme in jedem Fall fachmännisch durchgeführt wird, denn nur so können etwaige Baumängel entdeckt werden.

Was kostet der Hausbau?

Die Frage nach den Kosten kann nicht pauschal beantwortet werden, denn es fließen eine Reihe von Faktoren in die Kosten für das neue Haus mit ein. Neben den Hausbaukosten sind dies Kosten für das Grundstück sowie die dazugehörigen Nebenkosten.

Welche Kosten gibt es beim Hausbau?

Auf den Bauherr kommen beim Hausbau eine Reihe von verschiedenen Kosten zu. Steht kein Baugrundstück zur Verfügung, muss dieses erworben werden. Hierzu addieren sich die Kosten für einen Makler, den Notar, den Grundbucheintrag sowie die Grunderwerbssteuer. Zusätzlich fallen eine Reihe von weiteren Baunebenkosten ins Gewicht. Dazu zählen neben dem Bodengutachten auch die Kosten für Vermessung, Erdarbeiten sowie das Errichten der Baustelle inklusive diverser Versicherungen, die zwingend abgeschlossen werden müssen.

Grundstück Kosten

Baugrundstücke sind aktuell Mangelware und daher auch entsprechend teuer. Generell kann gesagt werden, je attraktiver die Region ist, umso höher sind die Kosten für die Grundstücke. Auch die Ausrichtung des Grundstücks beeinflusst die Kosten, denn bei Hanglage oder einem schwierigen Untergrund schlägt sich dies auf die Gründungskosten des Hauses nieder.

Neben dem Kaufpreis für das Grundstück muss mit den folgenden Kaufnebenkosten gerechnet werden:

• Eventuell Kosten für einen Makler und seine erfolgreiche Vermittlung

• Grunderwerbssteuer

• Kosten für den Notar

• Gebühren für den Eintrag in das Grundbuch

Hausbau Kosten

Um die Hausbau Kosten zu senken, können Baufamilien einiges dazu beitragen. Im ersten Schritt muss der Wohnraumbedarf individuell ermittelt werden, sodass anschließend mit einem Planungsexperten ein sinnvoller und preisgünstiger Grundriss erstellt werden kann. Danach müssen Baufamilien sich überlegen, welche Eigenleistungen sie selbst übernehmen wollen und können, ohne sich selbst zu überfordern. Danach müssen klare Prioritäten bei der Ausstattung des Hauses gesetzt werden. Aus diesem Grund muss genügend Zeit für die Planung genommen werden, dann alle Änderungen während des Hausbaus sorgen für unnötig teurere Änderungen, die auch die Bauzeit verlängern können.

Die Hausbau Kosten werden auch durch die Bauweise beeinflusst. Schon längst ist das Massivhaus nicht mehr der Standard, denn Fertighäuser erobern immer mehr den Markt. Hierbei sind viele Gebäudeteile vorgefertigt, sodass die Ausbauphase zügig beginnen kann, was wiederum die Bauzeit verkürzt und für Kosteneinsparungen sorgt.

Wichtig bei den Hausbau Kosten ist die Energieeffizienz und die Nachhaltigkeit. Auch wenn zu Anfang mehr gezahlt werden muss, so zahlt sich dies auf lange Sicht aus, da die Energiekosten niedrig sind und auch das Haus eine bessere Wertentwicklung hat.

Ebenso empfiehlt es sich, die Errichtung einer Solaranlage frühzeitig in die Planung einzubeziehen und die Kosten einzukalkulieren. Eine Solaranlage scheint zwar anfangs kostspielig, zahlt sich jedoch langfristig durch niedrigere Energiekosten und eine positive Wertsteigerung des Hauses aus.

Die genauen Kosten einer Solaranlage variieren je nach Größe und Art. Für eine erste Kostenschätzung empfiehlt sich der Online-Rechner für die Kosten einer Solaranlage auf pv-berechnung.de, der eine gute Orientierungshilfe bietet.“

Baunebenkosten

Selbst beim günstigen Hausbau erfolgt eine Unterteilung in reine Baukosten und in Baunebenkosten. Nicht nur die bereits erwähnten Aufwendungen für den Kauf des Grundstücks zählen zu den Baunebenkosten. Es kommen weitere Nebenkosten auf den Bauherren zu, die direkt mit dem Hausbau in Verbindung stehen. Dazu zählen die folgenden Leistungen:

• Vermessung des Grundstücks

• Bodengutachten

• Eventuelle Rodungs- und Abrissarbeiten

• Baustellen Einrichtung mit entsprechender Zufahrt bzw. Baustraße und das Anmelden von Bauwasser und Baustrom

• Erschließung des Grundstücks sowie der entsprechende Hausanschluss

• Vorbereitung der Außenanlagen für Zufahrten und Wege

Laut Experten muss mit Baunebenkosten von 15 bis 20 Prozent der eigentlichen Baukosten gerechnet werden.

Kosten nach dem Bau

Sobald das Haus fertig gebaut ist, bedeutet dies nicht, dass keine weiteren Kosten auf die neuen Eigentümer zukommen. Dazu zählen Kosten für

• Malerarbeiten

• Bodenbeläge

• Bau einer Garage oder eines Carports

• eine neue Küche

• Terrasse

• Rasen und Gartengestaltung inklusive Hecke oder Zaun sowie entsprechende Wege

Fazit zum Hausbau

Auch in der jetzigen Zeit ist der günstige Hausbau trotz steigender Grundstücks-, Baustoff- und Handwerkerkosten möglich. Je besser Bauherren wissen, was sie wollen, umso besser können Sparpotenziale genutzt werden und der Traum vom eigenen Haus rückt in greifbare Nähe. Wünsche und Vorstellungen beim Hausbau sollten am besten mit entsprechenden Fachleuten umgesetzt werden.

Dank der vielen kompakten Grundrisse ist auch ein kleineres Haus auf einem kleinen Grundstück realisierbar, was sich dann an den Grundstückskosten bemerkbar macht. Durch Eigenleistungen beim Hausbau kann zusätzlich gespart werden, denn immer mehr Hausanbieter liefern spezielle Konzepte, die helfen zu sparen.

Ganz wichtig beim Hausbau ist Konsequenz und Disziplin, denn teure Extras bei der Ausstattung sowie permanente Änderungswünsche in den Bauphasen lassen die Baukosten explodieren.