Hausbau Anträge – Alle wichtigen Genehmigungen und Formalitäten im Überblick

Vorbereitungsphase: Welche Anträge sind vor dem Hausbau erforderlich?

Zu jedem Bauvorhaben gehört eine Vorbereitungsphase, in der es darum geht, das passende Grundstück zu finden sowie die Finanzierung inklusive der entsprechenden Fördermittel zu klären. Wir haben uns diese Schritte näher angeschaut.

Grundstückssuche und Erschließung

Erschließungsantrag:  Sobald das passende Grundstück gefunden wurde, muss geklärt werden, ob es bereits die sogenannten Erschließungsanlagen aufweist. In Deutschland ist die Rede vom Erschließungssystem. Dazu zählen neben der Verkehrserschließung auch die Erschließung der technischen Anlagen sowie der sozialen Infrastruktur.

Die Verkehrserschließung umfasst Straßen und Flächen:

• Öffentliche Erschließungsstraßen

• Private Erschließungsstraßen

• Fuß- und Wohnwege

• Nicht öffentliche Straßen

• Sogenannte Sammelstraßen innerhalb des Baugebiets

• Grünanlagen und Parkflächen

Zur technischen Erschließung gehören die Versorgungsleitungen für Energie und Wasser sowie die Ableitungen für Wasser. Des Weiteren zählen hierzu sämtliche Anlagen zum Schutz der Baugebiete gegen schädliche Umwelteinflüsse.

Soziale Infrastruktur bedeutet, dass neben den Kommunikationsanlagen auch Kinderspielplätze vorhanden sein müssen.

Um ein Grundstück zu erschließen, muss der Grundstückseigentümer bei der zuständigen Gemeinde einen Erschließungsantrag stellen. In der Folge müssen die jeweiligen Kommunen für jeden Anschluss bei der verantwortlichen Behörde bzw. beim Leitungsnetzbetreiber eine Anfrage stellen. Sobald die Anfragen erfolgt sind, übernimmt die Gemeinde die öffentliche Erschließung. Im weiteren Verlauf muss sich der Grundstückseigentümer um die private Erschließung kümmern. Dies bedeutet, dass er die verschiedenen Anschlüsse bei den jeweiligen kommunalen Versorgern beantragen muss.

Wir raten Bauherren bereits an dieser Stelle, mit einem erfahrenen Architekten zusammenzuarbeiten, da dieser sich mit den Anforderungen und Verfahren rund um das Thema Erschließung auskennt.

Finanzierung und Fördermittel

Im weiteren Verlauf müssen Bauherren die Finanzierung für ihr Bauvorhaben sicherstellen. Im Rahmen dessen ist es wichtig, sich über die verschiedenen Fördermittel zu informieren.

Kreditantrag für den Hausbau

Neben eventuell vorhandenem Eigenkapital wird für ein Bauvorhaben in der Regel eine Baufinanzierung benötigt. Damit Banken eine solche Baufinanzierung übernehmen, müssen einige wichtige Aspekte erfüllt sein.

Bauherren müssen hierzu neben einem gültigen Personalausweis verschiedene Unterlagen der Bank zur Verfügung stellen. Dazu gehören die Unterlagen rund um das Bauvorhaben:

• Kopie des Kaufvertrages für das Grundstück inklusive aktuellem Grundbuchauszug, Flurkarte bzw. Lageplan

• Abgaben zum geplanten Bauvorhaben mittels Baupläne und Grundriss des Hauses

• Baubeschreibung rund um den Neubau

• Bauantrag bzw. Baugenehmigung der zuständigen Bauaufsichtsbehörde

• Genehmigte Bauzeichnungen bzw. Pläne sowohl bei Umbau als auch bei Neubau

• Schätzung der Baukosten inklusive der Baunebenkosten

Des Weiteren werden Einkommensnachweise der Baufamilie benötigt. Dazu zählen:

• Lohn- und Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate

• Nachweis zum Vorjahreseinkommen

• Einkommensteuerbescheid aus dem Vorjahr

• Einkommenssteuererklärung

• Nachweise von Eigenkapital

Für die realistische Kalkulation, welche auf den Planungsunterlagen beruht, ist es ratsam, mit einem Planer oder Architekten zusammenzuarbeiten.

Fördermittelanträge

Rund um das Bauvorhaben gibt es eine Reihe von verschiedenen Förderprogrammen, die Baufamilien kennen sollten, um diese rechtzeitig zu beantragen. Die wichtigsten staatlichen Förderprogramme sind:

• KfW-Förderprogramme

• BAFA-Förderprogramm

• BEG-Förderprogramm

• Wohn-Riester

• Wohnungsbauprämie

• Arbeitnehmersparzulagen

• Wohneigentumsförderung 

Für einige der genannten Fördermittel spielt die energieeffiziente Bauweise eine wichtige Rolle, da einige Förderungen nur bewilligt werden, werden festgelegte Standards erfüllt werden, wie zum Beispiel das KfW-Effizienzhaus.

Auch hier ist die Zusammenarbeit mit einem Architekten wichtig, da dieser sich mit den aktuellen Förderprogrammen auskennt und für die Erstellung der nötigen Unterlagen verantwortlich ist.

Bauanträge und Genehmigungen: Der Weg zur Baugenehmigung

Ohne Baugenehmigung darf in keinem Bundesland in Deutschland mit einem Bauvorhaben begonnen werden. Im Folgenden möchten wir aufzeigen, welche Unterlagen zum Bauantrag gehören, damit die Bauaufsichtsbehörde die Baugenehmigung erteilt.

Baugrunduntersuchung und Vorbereitung

Bei einem Bauvorhaben wird die Baugrunduntersuchung verpflichtend vom Gesetzgeber vorgeschrieben. Selbst wenn es dazu keine gesetzlichen Vorgaben gäbe, sollten Bauherren im eigenen Interesse ein Bodengutachten vor einem Baugesuch in Auftrag geben.

Baugrundgutachten (Bodengutachten) beantragen

Mit einem Baugrundgutachten bzw. einem Bodengutachten lassen sich bereits im Vorfeld Risiken und Schäden, welche durch Setzungen, Feuchtigkeit oder gar Absackungen entstehen, am Gebäude vermeiden. Das Bodengutachten ist somit nicht nur für die Standsicherheit der Bauwerke notwendig, sondern auch für die Planung der Fundamente. Im Übrigen wird das Baugrundgutachten für alle Bauvorhaben verpflichtend vom Gesetzgeber vorgeschrieben.

Um auf dem Grundstück für die Baugrunduntersuchung die nötigen Bohrungen an den richtigen Stellen vorzunehmen, ist es wichtig, exakt zu wissen, wo das Gebäude platziert werden soll. Dies erklärt auch, warum die Zusammenarbeit mit einem Architekten bzw. Planer unabdingbar ist.

Abbruchantrag (falls ein Altbau auf dem Grundstück steht)

Sollte ein Altbau oder ein sonstiges Bauwerk auf dem Grundstück stehen, darf dies nicht einfach abgerissen werden. Es muss bei der zuständigen Stelle eine Abbruchgenehmigung beantragt werden. Nur wenn eine solche Abbruchgenehmigung vorliegt, darf mit den Abbruchmaßnahmen begonnen werden.

Um einen solchen Abbruchantrag zu stellen, müssen diesem einige Unterlagen beigefügt werden. Dazu zählen:

• Übersichtsplan mit Bezeichnung des Grundstücks im Maßstab 1 : 500

• Angaben zur Lage und Nutzung des Bauwerks

• Bestätigung der Zusammenarbeit mit einem Fachunternehmen für Abrissarbeiten

Der Architekt bzw. der Planer sorgen dafür, dass alle Unterlagen vorliegen und dass der Abbruchantrag gemäß den Bestimmungen korrekt gestellt wird.

Wurde die Abrissgenehmigung erteilt, muss der Abriss innerhalb von drei Jahren erfolgen. Sobald die Abrissarbeiten mehr als ein Jahr pausieren, muss ein neuer Abbruchantrag gestellt werden.

Bauantrag und Bauvoranfrage

Bei Unsicherheiten, welche sich in einigen Fällen aus dem Bebauungsplan ergeben, ist es für Bauherren sinnvoll, wenn sie im Vorfeld eine Bauvoranfrage stellen.

Bauvoranfrage – Klärung der Genehmigungsfähigkeit

Schon vor Baubeginn können mit der Bauvoranfrage eine Reihe von Fragen geklärt werden. Dazu gehört unter anderem, ob das Bauvorhaben genehmigungsfähig ist. Somit dient die Bauvoranfrage der Rechts- und Planungssicherheit rund um das Bauvorhaben. Dies ist gerade in Gebieten wichtig, wenn es dort keinen Bebauungsplan gibt. Für die Bauvoranfrage müssen die folgenden Unterlagen dem zuständigen Bauamt zur Verfügung gestellt werden:

• Ausgefülltes Formular Bauvoranfrage

• Angaben zum Grundstück

• Angaben zum geplanten Bauvorhaben inklusive der Maßangaben sowie der Gebäudeklasse

• Lageplan

• Auszug aus der Flurkarte

• Angaben zur Entwässerung und zur Wasserversorgung

Der Architekt kann mittels der Bauvoranfrage im Vorfeld bereits die rechtlichen Rahmenbedingungen klären und sicherstellen, dass der Bau genehmigt wird.

Bauantrag – Der wichtigste Antrag für den Baustart

Rund um das Bauvorhaben ist der Bauantrag einer der wichtigsten Anträge, weshalb Bauherren hier größte Sorgfalt walten lassen sollten, da ansonsten die Baugenehmigung nicht erteilt wird oder die Bearbeitung rund um das Genehmigungsverfahren sich verzögert.

Bevor der Bauantrag beim zuständigen Bauamt gestellt wird, sollten Bauherren sich die Landesbauordnung sowie die Bauvorlagenverordnung  anschauen.

Viele Kommunen stellen die Antragsvorlagen für den Bauantrag online oder in Bauantragsmappen zur Verfügung, sodass Baufamilien sicher sein können, dass sie alle nötigen Bauvorlagen beigefügt haben. Dies kann je nach Bundesland variieren. Folgende Unterlagen werden für das Baugenehmigungsverfahren benötigt:

• Auszug aus dem Liegenschaftskataster

• Amtlicher Lageplan sowie ein Freiflächenplan

• Bauzeichnungen

• Baubeschreibung

• Berechnungen zur bebauten und unbebauten Grundstücksfläche (bebaute Fläche, umbauter Raum, Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl)

• Technische Nachweise sowie ein Standsicherheitsnachweis

• Nachweise zu den PKW-Stellplätzen

• Abweichungsantrag, wenn das Bauvorhaben vom Bebauungsplan oder den Bauvorschriften abweicht

• Unterschriften des Bauherren und zuständigen Architekten

Die genannten Unterlagen für den Bauantrag müssen in dreifacher Ausfertigung eingereicht werden. Der zuständige Architekt sorgt dafür, dass die genannten Unterlagen vollständig sind und den Anforderungen entsprechen. Im Übrigen darf der Bauantrag nur durch eine bauvorlageberechtigte Person (Architekt oder Bauingenieur) gestellt werden.

Erst wenn die Baugenehmigung bzw. die Baufreigabe erteilt ist, kann mit dem Bauvorhaben begonnen werden. Je nach Bauamt kann es bis zur Erteilung der Baugenehmigung zwischen 3 und 4 Monate dauern.

Weitere Hinweise zum Genehmigungsverfahren

Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens sollten Bauherrn unbedingt darauf achten, dass alle Bauantragsformulare vollständig und korrekt ausgefüllt sind – dies vermeidet unnötige Verzögerungen und zusätzliche Gebühren. Kommt es zu Abweichungen vom Bebauungsplan, muss rechtzeitig ein entsprechender Antrag bei der zuständigen Baubehörde eingereicht werden. In vielen Fällen kann ein Bauvorbescheid für Klarheit sorgen, insbesondere wenn Nachbarn von der Planung betroffen sind und Einsprüche zu erwarten sind.

Ein bauvorlageberechtigter Architekt ist unerlässlich, um die Anforderungen der Bauvorlagenverordnung zu erfüllen und das Genehmigungsverfahren effizient zu gestalten. Zwar entstehen durch die Unterstützung Kosten, doch diese sind meist geringer als die Kosten, die durch fehlerhafte Anträge oder verspätete Genehmigungen entstehen. Auch die Gebühren für die Baubehörde können durch präzise Planung und rechtzeitige Kommunikation mit den Beteiligten im Rahmen gehalten werden. Ein frühzeitig beantragter Bauvorbescheid bietet Bauherrn rechtliche Planungssicherheit und hilft dabei, spätere Konflikte oder Verzögerungen im Genehmigungsprozess zu vermeiden.

Besondere Genehmigungen für den Bauprozess

Rund um das Vorhaben, ein Haus zu bauen, gibt es eine Vielzahl von Sondergenehmigungen, die ebenfalls beantragt werden müssen, damit es beim Bauprozess nicht zu Verzögerungen kommt. Ebenso müssen die Anträge für die Versorgungsanschlüsse bei den zuständigen Stellen gestellt werden.

Sondergenehmigungen während der Bauphase

Nicht selten sind während der Bauphase eine Reihe von Sondergenehmigungen erforderlich, wie zum Beispiel Nutzungserlaubnisse. Wir haben dazu recherchiert, um Bauherren die nötigen Informationen geben zu können.

Sondernutzungserlaubnis für Baukran (falls auf öffentlichem Grund aufgestellt)

Muss ein Baukran oder sonstiges schweres Gerät auf öffentlichen Verkehrsflächen wie Straßen, Wegen und Plätzen aufgestellt werden und dies über den Gemeingebrauch hinausgeht, muss eine Sondernutzungserlaubnis bei der Stadt bzw. Gemeinde beantragt werden. Die Sondernutzunsgerlaubnis kann formlos beantragt werden. Allerdings sind  Skizzen und Maßangaben erforderlich.  Voraussetzungen für eine solche Sondernutzungserlaubnis sind die Notwendigkeit für das Bauvorhaben, keine Gefahr für die öffentliche Sicherheit bzw. Ordnung sowie keine unzumutbare Beeinträchtigung des fließenden Verkehrs.

Der zuständige Architekt kennt sich mit den verschiedenen Genehmigungsprozessen aus und kann Bauherren beim Stellen der Sondernutzungserlaubnis unterstützen.

Wasserrechtliche Genehmigungen (falls nötig)

Bei einem Vorhaben in einem Wasserschutzgebiet, beim Brunnenbau oder für thermische Grundwassernutzungen wie zum Beispiel Erdwärmebrunnen ist eine wasserrechtliche Erlaubnis nötig. Für die Erteilung einer wasserrechtlichen Erlaubnis wird die Flurkarte sowie ein Lageplan im Maßstab 1 : 500 benötigt.

Der zuständige Architekt wird die Baufamilie in Bezug auf die wasserrechtliche Erlaubnis anhand seiner Kenntnisse und Erfahrungen unterstützen.

Anträge für Versorgungsanschlüsse

Bei einem Neubau ist die Installation der verschiedenen Hausanschlüsse essenziell wichtig. Mit den folgenden Informationen möchten wir Baufamilien bei der Beauftragung der jeweiligen Hausanschlüsse unterstützen.

Die Beauftragung der Hausanschlüsse sollte schon vor dem Bau erfolgen, da die Fertigstellung der Anschlüsse bis zu 16 Wochen dauern kann.

Beantragung von Hausanschlüssen

Bei einem Neubau ist die Installation der verschiedenen Hausanschlüsse essenziell wichtig. Mit den folgenden Informationen möchten wir Baufamilien bei der Beantragung der jeweiligen Hausanschlüsse unterstützen.

Die Beantragung der Hausanschlüsse sollte schon vor Baubeginn erfolgen, da die Fertigstellung der Anschlüsse bis zu 16 Wochen dauern kann.

• Telefon und Internet – Nur die Deutsche Telekom als Netzbetreiber kann die benötigten Kabel verlegen. Dies bedeutet, dass auch bei der deutschen Telekom die Beantragung des Telefon- und Internetanschlusses erfolgen muss. Werden die benötigten Kabel unterirdisch mittels Rohre verlegt, muss dies in die jeweilige Bauphase eingeplant werden. Dies bedeutet, dass Baufamilien hierzu den Lageplan des Grundstücks sowie den Grundrissplan bereithalten sollten.

• Stromanschluss – Zuständig ist hierfür der Netzbetreiber aus der Region. In der Regel verfügen die Netzbetreiber über ein Online-Formular auf ihrer Website, welches heruntergeladen und ausgefüllt werden kann. Sobald der Stromanschluss genehmigt wurde, muss ein Elektriker beauftragt werden, der den Hausanschluss herstellt. Der Elektriker wird auch die Information über den Stromanschluss an den Netzbetreiber weiterleiten. Im Anschluss daran muss ein Stromliefervertrag abgeschlossen werden.

• Wasser- und Abwasseranschluss – Für jedes Grundstück ist ein eigener Wasser- und Abwasseranschluss mit Wasserzähler erforderlich. Der Anschluss an die Trinkwasserleitung sowie die Zuleitung muss bei der jeweiligen Gemeinde beantragt werden. Das lokale Wasserwerk wird dann über den Erstanschluss informiert. Der Anschluss selbst muss von einem Gas-Wasser-Installateur gemäß DIN 1988 vorgenommen werden. Da Wasser und Abwasser getrennt sind, muss auch ein Anschluss für das Abwasser, der sogenannte Kanalanschluss, beim Abwasserverband der zuständigen Gemeinde beantragt werden. Die Erschließung und das Verlegen der Rohre erfolgt mittels Tiefbauarbeiten.

• Kanalanschluss – Als Anschlusskanal bzw. Abwassergrundstücksanschluss wird die Leitung vom Kanal bis zum Kontrollschacht an der Grundstücksgrenze bezeichnet. Für die benötigten Leitungen auf seinem Grundstück ist der Grundstückseigentümer verantwortlich. Ist kein Kanalanschluss möglich, dann muss sichergestellt werden, dass Schmutzwasser in einer Senkgrube gesammelt wird und von dort regelmäßig von einem Entsorgungsunternehmen abtransportiert oder mittels einer Kläranlage auf dem eigenen Grundstück geklärt und versickert werden kann. Diese Nachweise sind Teil der Bauantragsformulare und müssen dem Bauantrag für die Baugenehmigung beigefügt werden.

Fazit: Mit guter Planung sicher durch den Antragsdschungel

Rund um den Bau eines Hauses müssen neben dem Bauantrag bzw. der Bauanzeige eine Reihe von weiteren Anträgen beim Bauamt gestellt werden, damit eine Baugenehmigung erteilt werden kann.

Baufamilien, die sich frühzeitig mit der Planung rund um den Bau beschäftigen und entsprechende Behördengänge in ihren Alltag mit einplanen, können so nicht nur Zeit, sondern auch Kosten sparen. Des Weiteren sollten Baufamilien sich umfassend mit den Vorschriften aus dem Baurecht  bzw. dem Ablauf der Baugenehmigung beschäftigen, damit es beim Verfahren nicht zu unnötigen Verzögerungen kommt, aufgrund fehlender wichtiger Nachweise.

Architekten und Planer sind sowohl beim Bauantrag als auch bei der Baugenehmigung eine wertvolle Hilfe, wenn es um die Erstellung der Unterlagen sowie um das Verfahren selbst geht. Mit ihren Kenntnissen rund um das Baurecht sowie den Vorschriften aus der Landesbauordnung, die in jedem Bundesland variieren können, unterstützen sie die Baufamilie beim gefürchteten Antragsdschungel.

Gemeinsam mit der Baufamilie helfen sie durch die Erstellung einer Checkliste rund um die wichtigsten Anträge, damit nichts vergessen wird und das Verfahren im Rahmen der Baugenehmigung zügig vonstattengehen kann.

FAQ: Häufige Fragen zu den Anträgen rund um den Hausbau